敷金のことを話すときに、必ず「原状回復」という言葉がキーワードになります。
敷金の現状回復義務というとどういった定義でいわれるものなのでしょうか。
「賃借人（入居者）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と国土交通省のガイドラインではそう定義しています。
ですから、このガイドラインによると、それらは借主の負担となるわけです。
その逆で、「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるもの」は大家さんが負担することと定義されています。
ですから実際に現況回復義務というのは、必ずしも入居した状態に戻すといったことではないということになります。
経年による変化や、普通に使用していた場合の修繕は大家さんの負担となるわけですから、入居した状態に戻す義務はありません。
しかし。このガイドラインというのはあくまでも目安というだけで、契約書などで定めることがのちのちのトラブルにならないためにも必要だと思います。
敷金の返還を言われるままでいると、返還される金額は違ってくるでしょう。
少しでも多く敷金の返還を望むのであれば、原状回復義務のガイドラインについて、勉強して理解しておくといいですね。
この原状回復義務のガイドラインは平成１０年の３月に指針がだされています。
参考にしてみてくださいね。
敷金トラブルを回避するための行動はいつから起こすべきでしょうか。
入居中から？
いえいえ、どれだけ汚れや傷が発生しないように注意して住んでいても、敷金トラブルの内容には自然消耗に対する修繕費を払うか払わないかといったことにまで及びます。
本来であれば自然消耗に関しては借主は支払う必要がありませんので、それを強要する貸主が間違い。
そんか貸主とは賃貸契約を結ばないのが良いですね。
・・・となると、敷金トラブル回避のための最初の行動は、物件選びから既に始まっているといえます。
入居の際に元々傷が付いていれば、自分がつけた傷ではないことを写真等に記録しておくことは以前にも述べましたが、それよりも更に前もっての回避術ということです。
極端ではありますが、不動産会社や大家さんもしくは管理会社は、“良心的なところ”か“そうでないか”で区別することができます。
・・・いえ、これでは“よっぽど親身なところ”と“普通のところ”といったイメージになりますね。
そうではなく、“普通のところ”と“暴力的なところ”と言い換えた方が良いでしょう。
つまり、暴力団などが関わっている物件が後者ということです。
当然ですが、敷金トラブルを回避するためには、どんなに初期費用が安く魅力的だろうと、そんな暴力団が関わっているであろう物件を選ぶべきではありません。
敷金が返って来ないのはもちろん、さらなる費用を請求されるでしょうし、入居時から何らかのトラブルに見舞われる可能性だってあります。
前者の“普通のところ”でも敷金トラブルが起こる可能性はありますが、こちらは弁護士や消費者センターを介して相談することで解決します。
しかし、後者の場合は正当な方法ではどうにもならないのです。
敷金トラブルを避けるための法律として「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあります。
これは全国的に定められている最低限の取り決めですが、東京にはこれよりももう一段階厳しく定められた条例があります。
「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」と名が付けられており、宅地建物取引業者や不動産業界などでは、通称で「東京ルール」と呼ばれています。
ただ、厳しく定められているとはいっても、損耗内容や費用の支払いや責任について細かく定められているのではありません。
主に、修理修繕の原則や特約に関してどうあるべきかを強く述べている内容となっています。
この条例は東京における条例ですが、特約に関して述べられている内容については、他の地域でも有効活用できるとされています（条例が適用されるわけではありません）
その特約に関する内容とは、例えば“特約によって現状回復義務の範囲外になる修繕費を負担する必要があることを認識しているか”といったことで、これは過去の裁判例などから考えられた内容です。
実際にあった敷金トラブルが、東京以外の地域で起こらないとは限らないので、条例が適用されないとしても何らかの参考にはなるかもしれません。
さて、この「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」の注意点ですが、この条例が施行されたのは平成16年10月1日のことでした。
そのため、それ以前から部屋を借りているなど、平成16年10月1日以前に交わされた契約には適用されませんのでご注意ください。
敷金トラブルの発生を防ぐために行っておかなくてはならない最も重要なことは、契約時に敷金に関する事項を双方が納得いくまで話し合っておくこと。
その次に重要なことは、退去時の立ち合いの際に細部まで確認しておくことです。
契約時の話し合いは説明するまでもありませんが、退去時の確認は意外と見落としがちな点かと思います。
ほとんどの賃貸物件では、退去の際には大家さんの立ち合いがあるでしょう。
立ち合いの内容は、荷物の忘れものはないか、部屋の状態はどの程度かといった確認と、鍵の返却などです。
そのうちの部屋の確認ですが、このときに敷金が必要なほどの現状回復の必要があるかを確認するのです。
そのときに、もし傷や汚れが見つかれば、入居前から有ったものならそのことを写真などで証明しなくてはなりませんし、敷金が必要な消耗かどうかを明確にしておかなくてはなりません。
もし敷金が必要そうだと感じると、判断をあやふやにしてなんとか敷金を返してもらえるようごまかしたいものですが・・・
しかし、このようなごまかしは必ずと言って良いほどマイナスに働きます。
あとになってから敷金で修繕することを告げられるのがオチ。
そんな必要はあるのか！？と訝しがっても、もうその部屋へ行くことがなく、また退去してから日数を経ているのであれば正確な判断はなされません。
そのため、なるべく早い時期に敷金の必要不必要を明確にしておかなくてはならないのです。
もし立ち合いの際に敷金が必要そうだと感じても、アピール次第では日常の消耗と見なしてもらえるかもしれませんし、早ければ早いほどその可能性も高くなります。
今回お話しするのは、たばこと敷金返還トラブルの関係です。
喫煙を習慣としている方、また非喫煙者でも頻繁な訪問客に喫煙者がいらっしゃる方はトラブルに注意が必要です。
喫煙の習慣がなく、たばこについてあまりご存知ない方にとってはピンとこないかもしれませんが、たばことはただ吸っているだけでもその部屋が徐々に汚れてくるものなのです。
灰やたばこを落としてしまったことによるフローリングの焦げなどは、注意を怠らなければ防げるものですが、煙による壁の黄色い汚れは防げません。
これが、ヤニと呼ばれるものです。
壁のヤニはたばこを吸えば吸う程黄色く濃くなっていきます。
急激な変化ではないため気付きにくいかもしれませんが、たまの掃除で濡れ布巾などで壁を拭いてみると、ただ撫でただけのつもりでもその箇所が真っ白に、そして布巾は黄色（を通りこして茶色）に染まる程です。
たばこにはそのような特性があるため、喫煙者なら非喫煙者よりも敷金返還の事項に注意しておかなくてはならないのです。
壁紙の張り替えが必要な場合、その費用は張り替える面積によって変化し、敷金の返還分も変化します。
しかし、局部的な傷や汚れとは違い、たばこのヤニは場所が限定されていないため、結局は全体的に張り替える必要が出てきます。
難しいのは、汚れの度合い。
少々の汚れ具合なら日常生活にあって当然の消耗と見なされ、敷金がその現状回復に充てられることはないのですが、日常生活における消耗を超える程の汚れとなると、敷金が当てられることとなります。
ただ、その“当然”か“超える”かの判断は人によって異なるため、その点でたばこに関する敷金トラブルが発生しやすくなっているのです。
前回は敷金が必要ないパターンでしたが、今回は敷金を必要とするパターン。
これこそがしっかりと心得ておくべき事項ですので、どうぞ以下をご参考下さい。
◆引っ越し作業におけるキズ
作業中の不注意によるもののため、入居者の過失であると考えられます。
◆カーペットに残った飲みこぼしの痕
飲みこぼしは日常生活で起こり得ることですが、清掃や手入れを怠ったことで残った痕は入居者の過失であると考えられます。
◆結露によるシミや腐食
結露が発生することは建物構造が原因と考えられますが、それを放置したことによるシミや腐食は入居者の過失であると考えられます。
◆エアコンからの水漏れによるシミや腐食
水漏れを放置し、手入れを怠ったことによるシミや腐食は入居者の過失であると考えられます。
◆雨の吹き込みによるフローリングの変色
雨の吹き込みは入居者の不注意なので、入居者の過失であると考えられます。
◆家具のキャスターによる床の凹みやキズ
キャスターによって床が傷つくことは予測して然るべきことのため、使用において注意が不充分だったことから入居者の過失であると考えられます。
◆釘やネジの穴
画鋲とは違って釘やネジの穴は下地ボードの張り替えを必要とするため、通常の消耗の範囲を超えていると考えられます。
◆キッチンの油汚れ、
換気扇等を除いたキッチンの油汚れは手入れを怠ったことによる消耗であるため、入居者の過失であると考えられます。
◆ペットが付けたキズ
ペットのしつけが不充分だったことから入居者の過失であると考えられます。
◆重度のタバコのヤニ
クリーニングでは落ちないほどの重度のヤニは通常の消耗の範囲を超えていると考えられます。
敷金トラブルを避けるためには、どういった現状回復に敷金が充てられるかをしっかりと把握することです。
これくらいなら大丈夫、これ以上は危険・・・ということを知ることで、有意義な賃貸生活もおくれることでしょう。
まずは手始めに、敷金が必要無いパターンです。
◆家具を設置していた箇所の床やカーペットの凹み
家具の設置は生活の上で必要なことのため、設置していたことで生じる凹みも必然的なものと考えられます。
◆冷蔵庫など家電製品を設置していた箇所の壁の電気ヤケ
冷蔵庫等の家電製品も生活に必要なものなので、生じる電気ヤケも必然的であると考えられます。
◆畳みやフローリングの変色のうち、原因が日照もしくは建物構造の欠陥によるもの
日照は生活上避けられないことで、また建物そのものの欠陥は退去者に責任があることではないと考えられます。
◆ポスター等を貼ったことによる壁の変色や画鋲の穴
日常生活においてポスターを貼る程度の行いは有って然るべきことであり、それによる壁の変色や画鋲の穴は必然的な消耗と考えられます。
◆タバコのヤニ
喫煙自体は禁止できる行為ではなく、認められる行為なので、それによって生じるヤニもクリーニングで除去可能な程度であれば必然的な消耗であると考えられます。
◆水回りの消毒
ハウスクリーニングの際に行われる水回りの消毒は入居者を迎え入れるために行うことなので、退去者に負担の責任は無いと考えられます。
◆破損や紛失していない場合の鍵の取り換え
鍵の取り替えは物件管理の上で必要なことなので、破損や紛失した場合を除いて退去者に負担の責任は無いと考えられます。
◆地震で破損したガラス窓等
地震は避け得ない自然災害なので、退去者に責任は無いと考えられます。
退去時に敷金を全額返してもらうためには、何よりも部屋を傷つけたり汚さずに住まなくてはなりません。
現状回復費として敷金が充てられるのは、修繕する傷や汚れの原因が入居者の過失や不注意にある場合です。
住んでいるうちに自然と付いてしまう家具によるへこみなどは、敷金の対象ではありません。
気を付けておきたいのはバスルームのカビなどですね。
これらも自然と付いてしまうものかと思いきや、掃除さえしっかりとしておけばなんとかなるものですから。
さて、敷金を全額返してもらうための対処法として、入居時に行っておきたいことがあります。
入居さえしていないのに何を気を付ければ良いのかというと、自分より前の入居者による傷などがあった場合です。
前入居者が退去してから自分が入居（内見）するまではリフォームされているはずでも、リフォームの及ばない箇所に傷が残っている可能性はありますし、また大家さんも気付かないままやり過ごしてしまっているかもしれません。
自分がいつか退去するときにも大家さんに気付かれなければ良いのですが、もしかすると気付いてしまって、自分が付けた傷だと誤解されてしまう可能性も・・・無きにしも非ず。
そのため、前入居者が付けてしまったであろう傷や汚れを発見したなら、即座に写真を撮るなどしておきましょう。
入居してからでは自分が付けた傷か前入居者が付けた傷か判らなくなってしまいます。
引っ越し作業が始まる前に部屋の隅々までチェックしておくことをお勧めします。
最近、初期費用を安く設定して入居者を獲得するために、礼金ゼロという物件が増えてきましたね。
礼金とは大家さんへのお礼ですから、これがゼロというのは大家さんの好意・サービスとも考えられます。
しかし、さらに最近、礼金ばかりか敷金もゼロという物件が増えてきました。
敷金とは、退去時に必要になるかもしれない現状回復費をあらかじめ預けておくものです。
サービスしたとしても現状回復が必要なくなるわけではないはずなのに、そのための敷金が不要とはどういうことでしょうか。
敷金ゼロと聞くとお得感が増している気はします。
しかし、これは必ずしも得なことではありません。
上記でも述べた通り、敷金がゼロでも現状回復は必ず行われることです。
通常のリフォーム以上の修繕が必要なら、元入居者がそのための費用を支払わなくてはなりません。
敷金ゼロというのは、そのための費用を事前に預けておくか必要時に支払うかの違いだと言えるでしょう。
それでも、初期費用が安くなるのには変わりないことだから確かにお得感はあります。
しかし、敷金が無い分を別の費用の方に加算されている可能性があります。
礼金だけでなく敷金までをもゼロにしなくては入居者が付かない物件である可能性もあります。
敷金ゼロにはお得な分の落とし穴があると考えておくべきでしょう。
ちなみに、最近ふえてきた礼金と敷金の両方が無料の物件。
これらは巷では「ゼロゼロ物件」或いは「ダブルゼロ物件」と呼ばれています。
敷金について、もう少し詳しくご説明させていただきます。
敷金とは、あらかじめ大家さんに預けておく退去時に必要になるかもしれない現状回復費で、保証金とは関西以西での敷金の呼び方であるとなっています。
しかしそれ以外の敷金と保証金の違いとして、事業用物件の場合に敷金でなく「保証金」と称されることもあります。
この場合、地方はあまり関係ありません。
更にもう一つ。
礼金と敷金の両方を総称して、保証金と称されている場合もあります。
保証金がそっくりそのまま敷金を意味しているのであれば、退去時には現状回復費を差し引いた額が変換されますが、礼金が含まれている場合、礼金分と現状回復費の両方を差し引かれることになりますので、注意がひつようです。
また、保証金に含まれる礼金と同じ意味を持つ語に、「敷引き」「償却分」また「解約引き」という語があります。
これらは保証金ではなく「敷金」と称される場合に使われる語ですが、意味としては上記と変わりありません。
敷引き等は、現状回復費の必要不要に関わらず必ず差し引かれる分です。
これらの有無は物件によって異なりますので、契約時にしっかりと確認しておかなくてはなりません。
保証金の意味についても以上のように幾つかありますので、どちらかの意味だけに思い込んでしまうことなく、契約時には一度確認を取っておきましょう。
敷金トラブルの回避は最初が肝心です。
何よりも、自分の敷金についての知識を確かなものにしておかなくてはなりません。